Vermieter muss richtige Erfassung, Zusammenstellung und Verteilung der Heizkosten darlegen und beweisen

„Wir begrüßen, dass der Bundesgerichtshof jetzt klare und unmissverständliche Grundsätze zur Darlegungs- und Beweislast bei Betriebs- und Heizkostenabrechnungen aufgestellt hat“, kommentierte der Bundesdirektor des Deutschen Mieterbundes (DMB), Lukas Siebenkotten, das heutige Urteil des Bundesgerichtshofs (BGH VIII ZR 189/17). „Nicht der Mieter muss darlegen, warum eine Abrechnung falsch ist. Im Gegenteil: Für die richtige Erfassung, Zusammenstellung und Verteilung der Betriebs- und Heizkosten auf die einzelnen Mieter trägt der Vermieter die Darlegungs- und Beweislast. Außerdem muss der Vermieter seinem Mieter immer die Einsichtnahme in alle Abrechnungsunterlagen ermöglichen, damit der die Nebenkostenabrechnung vernünftig überprüfen kann.“  

Laut Heizkostenabrechnung sollte der Mieter für Heizkosten mehr als 5.000 Euro nachzahlen. Bei den Jahresabrechnungen für die Jahre 2013 und 2014 entfielen 42 bzw. 47 Prozent aller Heizkosten auf seine Wohnung. Amts- und Landgericht hatten die Auffassung vertreten, der Mieter müsse konkret darlegen, weshalb die ihm in Rechnung gestellten Heizkosten der Höhe nach nicht berechtigt seien. Das gelte auch bei außergewöhnlich hohen Heizkosten. Die Mieterforderung nach Einsicht in die Original-Rechnungsunterlagen lehnten die Gerichte mit der Begründung ab, es sei nicht nachvollziehbar, welche Vorteile sich der Mieter von einer derartigen Überprüfung erhoffe.  

Der Bundesgerichtshof hob das Urteil des Landgerichts auf und wies die Klage des Vermieters auf Nachzahlung ab. Danach sei es falsch, den Mieter zu verpflichten, „objektiv nachvollziehbare Anhaltspunkte“ vorzutragen, aus denen sich eine Unrichtigkeit der ihm in Rechnung gestellten Heizkosten ergibt. Zunächst hätte geklärt werden müssen, ob und inwieweit die von dem Vermieter vorgenommene Verbrauchserfassung, Zusammenstellung und Verteilung zuverlässig und korrekt gewesen sei. Dazu hätten ggf. auch Zeugen und Sachverständige gehört werden müssen. Außerdem erklärte der Bundesgerichtshof, der Mieter habe immer ein Recht auf Einsicht in die der Abrechnung zugrundeliegenden Belege. Er brauche auch kein besonderes Interesse an der Einsicht in die Verbrauchswerte der anderen Wohnungen. Unabhängig von der Frage, ob es Sinn macht, wenn der Mieter auf diese Art und Weise den in der Abrechnung angegebenen Gesamtverbrauchswert mit der Summe aller Verbrauchswerte der einzelnen Wohnungen vergleicht und er überprüfen kann, ob die Einzelwerte plausibel sind usw., reiche es völlig aus, wenn der Mieter mit seiner Forderung nach Belegeinsicht die Tätigkeit des Vermieters kontrollieren wolle.  

Siebenkotten: „Wichtig ist auch die Klarstellung des Bundesgerichtshofs, dass der Mieter die geforderte Nachzahlung aus der Betriebskostenabrechnung solange nicht zahlen muss, wie der Vermieter sich weigert, ihm Belegeinsicht zu gewähren.“