Mietrechtsverbesserungen und Förderung des Mietwohnungsneubaus im Bundestag

„Endlich legt die Bundesregierung Gesetzentwürfe zur Verbesserung des Mietrechts und zur Förderung des Mietwohnungsneubaus vor. Aber die Vorschläge der Bundesregierung sind nur halbherzig und reichen nicht aus, die Probleme auf den Wohnungsmärkten tatsächlich zu lösen“, erklärte der Bundesdirektor des Deutschen Mieterbundes (DMB), Lukas Siebenkotten, anlässlich der heutigen Beratungen der geplanten Reformen im Deutschen Bundestag. „Wir fordern, dass im Laufe des Gesetzgebungsverfahrens spürbare Korrekturen und Nachbesserungen beschlossen werden. Notwendig sind eine dauerhafte, bundesweite Mietpreisbremse ohne Ausnahmen, eine Absenkung der Modernisierungsumlage auf 4 Prozent, eine Kappung der Modernisierungs-Mieterhöhungen bei 1,50 Euro pro Quadratmeter und Mietobergrenzen für den steuerlich geförderten Mietwohnungsneubau.“  

Mit einem so genannten Mietrechtsanpassungsgesetz will die Bundesregierung die Mietpreisbremse nachschärfen. Nach der seit 2015 in rund 330 Städten geltenden Mietpreisbremse darf der Vermieter bei der Wiedervermietung einer Wohnung höchstens die ortsübliche Vergleichsmiete zuzüglich 10 Prozent fordern - es sei denn, einer der zahlreichen Ausnahmetatbestände greift ein. Hat der Vermieter zum Beispiel von seinem früheren Mieter schon eine Miete erhalten, die über der Mietpreisbremsen-Grenze liegt, darf er diese hohe Miete auch weiterhin von seinem künftigen Mieter fordern.

Ausnahmen, mangelnde Transparenz und fehlende Sanktionsmöglichkeiten für Vermieter, die sich nicht an das Gesetz halten, führen dazu, dass die Mietpreisbremse bisher weitgehend wirkungslos geblieben ist.

Der jetzt vorgelegte Gesetzentwurf schafft mehr Transparenz. Will sich der Vermieter auf einen Ausnahmetatbestand, wie zum Beispiel die Vormiete, berufen, muss er schon beim Vertragsabschluss seinen neuen Mieter insoweit informieren. Geschieht dies nicht, gilt die Grundregel, dass er nur die Vergleichsmiete plus 10 Prozent fordern darf.  

Siebenkotten: „Positiv ist, dass die Neuregelung den Vermieter zwingt, mit offenen Karten zu spielen. Mehr Transparenz ist hier gut. Aber die eigentlichen Probleme, das heißt die Ausnahmen von der Mietpreisbremse, bleiben alle bestehen. Außerdem gilt weiterhin: Keine Sanktion für Vermieter, die das Gesetz ignorieren, keine bundesweite Regelung und in den ersten Städten und Gemeinden wird die auf 5 Jahre befristete Mietpreisbremse 2020 auslaufen. Hier besteht vielfacher Nachbesserungsbedarf.“  

Nach geltendem Recht kann der Vermieter 11 Prozent der Modernisierungskosten auf die Jahresmiete aufschlagen, zeitlich unbefristet. Maßnahmen zur Wohnwertverbesserung oder energetischen Modernisierung zu Heizkostenersparnis führen so in der Praxis häufig zu extremen Mietsteigerungen. Mit dem Mietrechtsanpassungsgesetz sollen die Mieterhöhungsspielräume eingeschränkt werden. Künftig sollen in Städten und Gemeinden mit erhöhtem Wohnungsbedarf nur noch 8 Prozent der Modernisierungskosten auf die Miete aufgeschlagen werden dürfen. Außerdem wird die Modernisierungs-Mieterhöhung immer bei 3 Euro pro Quadratmeter gekappt.  

Siebenkotten: „Gut ist, dass es erstmals überhaupt eine Kappungsgrenze bei Modernisierungs-Mieterhöhungen gibt und dass nicht länger 11 Prozent der Modernisierungskosten auf die Jahresmiete aufgeschlagen werden dürfen. Es bleibt aber dabei, auch nach dieser Reform sind extreme Mietsteigerungen aufgrund durchgeführter Modernisierungen möglich.“  

Bei anteiligen Modernisierungskosten für eine Mietwohnung von 30.000 Euro könnten nach der Reform statt 3.300 Euro nur noch 2.400 Euro auf die Jahresmiete aufgeschlagen werden. Das ist aber immer noch eine Mieterhöhung von 200 Euro im Monat. Die neue 3-Euro-Kappungsgrenze kann dazu führen, dass der Mieter einer 60 Quadratmeter großen Wohnung eine monatliche Mieterhöhung von bis zu 180 Euro erhält, auf Mieter einer 80 Quadratmeter großen Wohnung könnten Mieterhöhungen bis zu 240 Euro umgelegt werden.  

Siebenkotten: „Das ist nicht bezahlbar. Wir fordern eine Reduzierung der Modernisierungsumlage auf 4 Prozent und eine Kappungsgrenze von 1,50 Euro pro Quadratmeter.“  

Mit dem Gesetzentwurf zur steuerlichen Förderung des Mietwohnungsneubaus soll der Neubau von Mietwohnungen im bezahlbaren Mietsegment angereizt werden. So will die Bundesregierung ihrem Ziel, in dieser Legislaturperiode 1,5 Millionen Wohnungen neu zu bauen, näher kommen.  

„Das ist gut gemeint, aber schlecht gemacht“, erklärte Lukas Siebenkotten. „Ohne konkrete Mietobergrenzen für den steuerlich geförderten Mietwohnungsneubau werden keine zusätzlichen bezahlbaren Wohnungen an den Markt kommen, der Gesetzeszweck wird verfehlt. Niedrigere Baukosten bzw. steuerliche Verbesserungen für Investoren führen eben nicht automatisch zu niedrigeren Mieten. Solange es keine Mietobergrenzen gibt, werden Wohnungsanbieter die hohen Marktmieten fordern - egal, ob sie verbesserte Abschreibungsbedingungen in Anspruch nehmen können oder nicht.