Mietminderung bei Wohnungsmängeln

Tritt während der Mietzeit ein Mangel an der Mietwohnung auf, der zu einer spürbaren Beeinträchtigung der Wohnqualität führt, schuldet der Mieter nicht mehr den vollen Mietzins, sondern kann gegenüber dem Vermieter eine Mietminderung geltend machen. Nach dem Gesetz kann die Miete gemindert werden, wenn ein Mangel vorliegt, durch den die „Tauglichkeit“ der Mietsache gemindert oder aufgehoben wird. Folglich berechtigt nicht jede Verschlechterung der Mietwohnung zur Minderung. Vielmehr muss die Beeinträchtigung von einer gewissen Erheblichkeit und Nachhaltigkeit sein.

Die Mietminderung tritt automatisch durch das Gesetz ein, und zwar ab dem Zeitpunkt der Mängelanzeige beim Vermieter. Die Höhe der Mietminderung berechnet sich aus der Gesamtmiete, also einschließlich Nebenkosten. Die Mietminderung muss weder beim Vermieter „beantragt“ werden noch muss der Vermieter der Mietminderung zustimmen. Die Geltendmachung erfolgt durch Erklärung gegenüber dem Vermieter, was aus Beweisgründen am besten schriftlich geschehen sollte.

Die Beweislast für das Vorliegen eines Mangels trifft grundsätzlich den Mieter. Schon in der Mängelanzeige muss er deshalb den oder die Mängel möglichst genau bezeichnen. Pauschale Ausführungen wie „in der Wohnung zieht es“ oder „die Wände sind verschimmelt“ genügen nicht. Bei Baumängeln, wie Feuchtigkeitsschäden oder Schimmelbildung ist eine Beschreibung nach Ort des Auftretens, Umfang und Erscheinungsbild ausreichend.

Höher sind die Anforderungen bei sog. Versorgungsmängeln betreffend Heizung und Warmwasser. Zwar geht der BGH in einer neueren Entscheidung (Beschluss vom 25.10.2011, Az. VIII ZR 125/11) davon aus, dass der Vortrag, ein Heizkörper funktioniere nicht, ausreichend sei, da dies bei verständiger Würdigung bedeute, dass die Heizung keine Wärme abgibt. Allerdings sagt dies noch nichts über die herrschende Raumtemperatur aus, da hierfür auch andere Faktoren eine Rolle spielen, wie die Außentemperatur, die Lage der Wohnung und das Heizverhalten der unmittelbaren Wohnungsnachbarn. Deshalb kann vor allem im Hinblick auf den vom Gericht festzusetzenden Grad der Gebrauchsbeeinträchtigung auf die Angabe, welche Temperaturen an welchen Tagen in den Räumen erzielt wurden, nicht verzichtet werden. Auch bei einer mangelhaften Warmwasserversorgung muss die erreichte Temperatur und die Dauer des Vorlaufs dokumentiert werden.

Noch strenger sind die Anforderungen bei Lärm-, Geruchs- und Staubbelästigungen aus dem Umfeld der Mietsache. Hierbei ist zu berücksichtigen, dass Lärm, soweit dieser nicht, wie z. B. Verkehrslärm, üblicherweise eine gewisse Konstanz aufweist, zu unterschiedlichen Zeiten in unterschiedlichem Umfang auftritt. Dies gilt sowohl für Lärm, der in einem Mehrfamilienwohnhaus von anderen Mietwohnungen oder einer Gaststätte ausgeht, als auch für Lärm, der von außen die Mietwohnung beeinträchtigt, z. B. durch eine Baustelle in der Nachbarschaft. Verlangt wird deshalb in diesen Fällen ein ausführliches Lärmprotokoll, dessen Inhalt durch Zeugen bestätigt werden kann. Bei wiederkehrenden Beeinträchtigungen durch Lärm oder Schmutz kann sich der Mieter im Protokoll auf eine Beschreibung beschränken, aus der sich ergibt, um welche Art von Beeinträchtigungen es geht, zu welchen Tageszeiten, über welche Zeitdauer und in welcher Häufigkeit diese ungefähr auftreten (Urteil vom 29.02.2012, Az. VIII ZR 155/11).

Gleichzeitig mit der Mängelanzeige sollte dem Vermieter eine Frist zur Beseitigung der Mängel gesetzt werden. Erst mit Ablauf der Frist befindet sich der Vermieter mit der Mängelbeseitigung in Verzug und dem Mieter stehen auch die weiteren Ansprüche wie Schadensersatz und Ersatzvornahme zu.

Der Mieter muss sich bei der Ausübung seiner Rechte bewusst sein, dass er das Risiko von Fehleinschätzungen der Sachlage trägt. Ein Irrtum über die Höhe der Mietminderung wird von der Rechtsprechung nur in engen Grenzen zugelassen und scheidet sogar gänzlich aus, wenn sich im Rechtsstreit herausstellt, dass überhaupt kein Mangel vorliegt. Auch kann sich der Mieter nicht damit entschuldigen, dass sein Rechtsberater die Sach- und Rechtslage falsch eingeschätzt hat.

Die Konsequenzen, die sich hieraus für den Mieter ergeben, sind erheblich. Der Vermieter ist nämlich nicht gehalten, den einbehaltenen Geldbetrag sofort gerichtlich geltend zu machen. Er kann vielmehr auch abwarten und eine fristlose Kündigung des Mietverhältnisses erklären, sobald die Mietminderungen einen Gesamtbetrag von zwei Monatsmieten erreichen. Stellt sich dann im Prozess heraus, dass die Mietminderung unberechtigt war, ist das Mietverhältnis durch die Kündigung beendet. Der Mieter kann in der Regel auch der Kündigung durch Nachzahlung der Miete nicht mehr die Wirksamkeit nehmen, da die zweimonatige Schonfrist, die ab Zustellung der Räumungsklage läuft, zu diesem Zeitpunkt bereits abgelaufen sein wird.