Mieterhöhung mit Sachverständigengutachten wirksam, auch wenn Sachverständiger Wohnung nicht besichtigt hat

„Die Entscheidung trägt nicht zur Rechtssicherheit bei. Wenn Sachverständige ihr Mieterhöhungsgutachten ‚aus der Ferne‘ und ‚vom grünen Tisch‘ schreiben können, sind Rechtsstreitigkeit vorprogrammiert“, kommentierte der Geschäftsführer des Deutschen Mieterbund (DMB), Ulrich Ropertz, die jetzt veröffentlichte Entscheidung des Bundesgerichtshofs (BGH VIII ZR 190/17). Danach ist eine Mieterhöhungserklärung, die mit einem Sachverständigengutachten begründet wird, auch dann wirksam, wenn der Gutachter die konkrete Mieterwohnung vorher gar nicht gesehen oder besichtigt hat. Der Gutachter muss noch nicht einmal - im Falle eines so genannten Typengutachtens - eine vergleichbare Wohnung besichtigt haben.   

Mieterhöhungen auf die ortsübliche Vergleichsmiete können mit einem Mietspiegel oder mit mindestens drei Vergleichswohnungen oder mit einem Sachverständigengutachten begründet werden. 
Nach der Entscheidung des Bundesgerichtshofs ist nur „ein mit Gründen versehenes Gutachten“ erforderlich. Es reiche aus, wenn das Sachverständigengutachten Angaben über Tatsachen enthalte, aus denen die geforderte Mieterhöhung hergeleitet werden könne. Dem Mieter müsse es möglich sein, der Berechtigung des Mieterhöhungsverlangens des Vermieters nachzugehen und ansatzweise selbst zu überprüfen. Der Sachverständige müsse eine Aussage über die tatsächliche ortsübliche Vergleichsmiete treffen und die zu beurteilende Wohnung in das örtliche Preisgefüge einordnen. Dazu sei eine vorherige Besichtigung der Wohnung nicht notwendig. Die erforderlichen Informationen zu der konkreten Mieterwohnung könne der Gutachter auch auf anderem Wege erhalten haben, zum Beispiel direkt vom Vermieter.   

Ropertz: „Der Bundesgerichtshof senkt die formalen Voraussetzungen für eine Mieterhöhung, die mit einem Sachverständigengutachten begründet wird. Der Gutachter muss die Wohnung, die er beurteilen und für die er die ortsübliche Vergleichsmiete nennen soll, gar nicht gesehen haben. Das ist nur schwer bzw. gar nicht nachvollziehbar. Klar ist aber auch, dass mit einem derartigen Gutachten kein echter Nachweis über die ortsübliche Vergleichsmiete geführt werden kann. ‚Formal wirksam‘ heißt noch lange nicht ‚inhaltlich richtig‘. Das muss im Zweifel dann ein Gericht entscheiden, und zwar mit einem neuen und insgesamt richtigen Gutachten.“