Mieterbund fordert Pflicht zur Mietspiegelerstellung

„Wir begrüßen ausdrücklich, dass das Gesetzgebungsverfahren zum reformierten Mietspiegelrecht nun endlich an Fahrt aufnimmt“, erklärt der Präsident des Deutschen Mieterbundes, Lukas Siebenkotten, anlässlich der heutigen 1. Lesung des Gesetzes im Parlament. Die ortsübliche Vergleichsmiete, die Grundlage für Mieterhöhungen im Bestand, aber auch für die wichtige Deckelung der Neuvertragsmieten in angespannten Wohnungsmärkten ist, wird am transparentesten durch Mietspiegel dargestellt. Insbesondere die Bedeutung der Mietspiegel für die Begrenzung der Neuvertragsmieten hat zu zahlreichen Angriffen gegen das Begründungsmittel geführt. „Das gesetzgeberische Ziel, die Rechtsicherheit und Akzeptanz von Mietspiegeln zu stärken, ist daher ohne Wenn und Aber zu befürworten. Diesem ohne Frage guten Reformziel sollte jedoch weitergehend Rechnung getragen werden als derzeit im Entwurf vorgesehen,“ kritisiert Siebenkotten.

Der Deutsche Mieterbund fordert den Gesetzgeber daher insbesondere dazu auf:

• Alle Gemeinden mit mehr als 50.000 Einwohnern zu verpflichten, einen Mietspiegel zu erstellen.
• Gemeinden, in denen die Mietpreisbremse gilt, auch unabhängig von ihrer Größe zur Erstellung eines Mietspiegels zu verpflichten.
• Begleitend zur Pflicht zur Mietspiegelerstellung auch deren Finanzierung durch Bund und Länder sicherzustellen.
• Das Begründungsmittel der Vergleichswohnungen bei Vorliegen eines qualifizierten Mietspiegels zu streichen.
• Die „außergesetzlichen Merkmale“ im Entwurf einer Mietspiegelverordnung zu streichen.

Hintergrund:

Der Verordnungsentwurf sieht vor, dass bei Verfahren der Mietspiegelerstellung neben wohnwertrelevanten Merkmalen auch außergesetzliche Merkmale Berücksichtigung finden können. Dies sind Merkmale in Bezug auf die Wohnung oder das Mietverhältnis, die im Gesetz nicht genannt, aber dennoch für die Mietpreisbildung relevant sind bzw. sein können (bspw. Groß- oder Kleinvermieter, soziale Situation des Mieters, besonderes Näheverhältnis zwischen Vermieter und Mieter).

Die Einbeziehung außergesetzlicher Merkmale lehnt der Deutsche Mieterbund ab.

Denn die Beantwortung der Frage, was relevante außergesetzliche Merkmale sind, ist äußert streitanfällig. Außerdem würde deren Einbeziehung die aus Berliner Verfahren bekannte Argumentation von privaten Großvermietern stützen, nach der der Wohnungsbestand von Genossenschaften oder städtischen Wohnungsbaugesellschaften mit niedrigeren Mieten nicht oder zumindest nur in geringerem Umfang in die Datengrundlage des Mietspiegels einbezogen werden dürfe - anderenfalls komme es zu Verfälschungen des Ergebnisses.

Diese Argumentation ist aus Sicht des Deutschen Mieterbundes falsch. Denn auch geringere Mieten bilden nach der gesetzlichen Definition die ortsübliche Vergleichsmiete ab – ebenso wie die oftmals niedrigen Mieten in alten Bestandsmietverhältnissen. Diese Mieten fließen nach derzeitiger Rechtlage jedoch nicht in die Bildung der ortsüblichen Vergleichsmiete ein, da hierfür nur die höheren Mieten berücksichtigt werden, die in den letzten sechs Jahren vereinbart oder erhöht wurden. Auch Mieten aus alten Mietverträgen müssen nach Auffassung des Deutschen Mieterbundes bei der Bildung der ortsüblichen Vergleichsmiete berücksichtigt werden. Denn nur durch eine umfassende Berücksichtigung aller auf dem deutschen Mietmarkt gezahlten Mieten bildet die ortsübliche Vergleichsmiete die tatsächlich gezahlte Miete ab.

„Das Mieterhöhungsrecht und damit die Mietspiegel sind Kernelemente des sozialen Mietrechts. Die Reform des Mietspiegelrechts sollte daher mit Augenmaß erfolgen und vorhersehbare Streitigkeiten sowie augenscheinliche Umgehungsmöglichkeiten von vornherein unterbinden,“ fordert Siebenkotten.