Koalitionsgespräche: Mietrechtliche Verbesserungen zeichnen sich ab

„Wir begrüßen das Bekenntnis der möglichen Koalitionspartner zum sozialen Wohnungsbau und die Bereitschaft, die dauerhafte Mitverantwortung des Bundes notfalls per Grundgesetzänderung festzuschreiben. Darüber hinaus zeichnen sich bei den Koalitionsverhandlungen spürbare mietrechtliche Verbesserungen ab. Dabei werden unsere Forderungen aber nur teilweise aufgegriffen und erfüllt. Wir hätten uns hier mehr erhofft“, kommentierte der Präsident des Deutschen Mieterbundes (DMB), Dr. Franz-Georg Rips, die bisher bekannt gewordenen Ergebnisse der Koalitionsverhandlungen von CDU, CSU und SPD. „Positiv sind insbesondere die Schritte zur Schärfung der Mietpreisbremse und zur Begrenzung der Mieterhöhungsmöglichkeiten nach einer Modernisierung. Nach jahrelangen Bemühungen des Deutschen Mieterbundes ist damit erstmals ein Einstieg in ein mieterfreundlicheres Modernisierungsrecht gelungen. Dagegen fehlen notwendige neue Regelungen zur Eindämmung der Mietpreissteigerungen in bestehenden Mietverhältnissen.“ 

Modernisierung 

• Statt 11 Prozent der Modernisierungskosten sollen künftig nur 8 Prozent der Kosten als Mieterhöhung auf die Miete umgelegt werden dürfen.  
  Beispiel: Kosten der Modernisierung 20.000 Euro. Bisher konnte der Vermieter die Miete um 2.200 Euro pro Jahr, also um 183,33 Euro pro Monat, erhöhen. Künftig fällt die Mieterhöhung geringer aus: 1.600 Euro pro Jahr bzw. 133,33 Euro im Monat.
  Offensichtlich sollen die reduzierten Modernisierungsmieterhöhungen aber nicht bundesweit gelten, sondern nur in Gebieten mit erhöhtem Wohnungsbedarf. 
  
  
• Für Mieterhöhungen nach Modernisierungen wird erstmals eine Kappungsgrenze eingeführt. Innerhalb eines Zeitraums von 6 Jahren darf die Miete höchstens um   3 Euro pro Quadratmeter steigen.      
  Beispiel: Modernisierungskosten 20.000 Euro, monatliche Mieterhöhung      133,33 Euro. Für eine 40 Quadratmeter große Wohnung entspricht dies einer Mieterhöhung von 3,03 Euro pro Quadratmeter. Diese Mieterhöhung würde künftig bei 3,00 Euro gekappt werden. Für eine 50 Quadratmeter große Wohnung und eine Mieterhöhung von 2,67 Euro pro Quadratmeter hieße das, dass innerhalb der nächsten 6 Jahre nur noch Modernisierungsmieterhöhungen in Höhe von  0,33 Euro pro Quadratmeter möglich wären. 
  
  
• Kleinere Modernisierungen: Für kleinere Modernisierungen bis zu 10.000 Euro soll ein vereinfachtes Mieterhöhungsverfahren eingeführt werden. Hier werden von den Modernisierungskosten pauschal 30 Prozent für nicht umlagefähige Instandhaltungskosten abgezogen.       
  Beispiel: Modernisierungskosten 10.000 Euro, abzüglich 3.000 Euro Instandhaltungskosten. Grundlage für Mieterhöhung: 7.000 Euro, d.h. maximale Mieterhöhung 560 Euro im Jahr bzw. 46,67 Euro im Monat.  

Rips: „Die drei Reformansätze zeigen alle in die richtige Richtung. Wir hätten uns eine deutlichere Absenkung und Begrenzung der Mieterhöhungsmöglichkeiten nach einer Modernisierung gewünscht.“   

Mietpreisbremse 

Die Regelungen zur Mietpreisbremse werden teilweise verschärft und transparenter. Künftig muss ein Vermieter beim Abschluss des Mietvertrages Auskunft über die so genannte Vormiete geben. Nach geltendem Recht darf der Vermieter beim Abschluss eines neuen Mietvertrages nur eine Miete fordern, die höchstens 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt – es sei denn, die Miete, die der Vormieter bezahlt hat, lag bereits über dieser Grenze. Künftig soll der Vermieter verpflichtet werden, von vorn herein – nicht erst auf Anfrage des Mieters – Auskunft über die Vormiete zu geben.   

Rips: „Die Schärfung der Mietpreisbremse durch die Angabe der Vormiete entspricht einer Forderung des Deutschen Mieterbundes, die jetzt umgesetzt werden soll. Es fehlt bisher aber eine Sanktionsmöglichkeit und rechtliche Konsequenz für Vermieter, die sich nicht an das Gesetz halten und weitere Ausnahmebestände werden nicht beseitigt. 

Vergleichsmiete 

Es soll gesetzliche Mindestanforderungen für qualifizierte Mietspiegel geben, so dass durch sie rechtssicher und zuverlässig die ortsübliche Vergleichsmiete abgebildet wird. Gleichzeitig soll der Bindungszeitraum, d.h. die Geltungsdauer der qualifizierten Mietspiegel, von 2 auf 3 Jahre verlängert werden.   

Rips: „Die rechtssichere Ausgestaltung qualifizierter Mietspiegel wird von uns begrüßt. Die Verlängerung des Bindungszeitraums bringt für Mieterinnen und Mieter aber nichts, denn sie führt zu keiner Dämpfung des Mietpreisanstiegs. Notwendig wäre eine Verlängerung des bisherigen Betrachtungszeitraums von 4 Jahren für die Ermittlung der Vergleichsmiete – insofern soll es immerhin einen Prüfauftrag geben - und eine Absenkung der Kappungsgrenzen, wonach derzeit die Mieten innerhalb von 3 Jahren um maximal 20 bzw. 15 Prozent steigen dürfen.“   

Die endgültige schriftliche Fassung des möglichen Koalitionsvertrages bleibt abzuwarten.