Keine Modernisierung bei grundlegender Veränderung der Mietsache

„Wir begrüßen den Beschluss und die klaren Worte der Karlsruher Richter. Mieter müssen nicht akzeptieren, dass ihre Wohnung während der Mietzeit unter dem Deckmantel einer Modernisierung komplett umgestaltet wird und sich die Miete fast verfünffacht“, kommentierte der Bundesdirektor des Deutschen Mieterbundes (DMB), Lukas Siebenkotten, die jüngste Entscheidung des Bundesgerichtshofs (BGH VIII ZR 28/17).

Hier hatte eine Entwicklungsgesellschaft vor fünf Jahren insgesamt 14 ältere Siedlungshäuser erworben. Dann schickte sie dem Mieter eines Reihenhauses eine neuneinhalb Seiten lange, eng beschriebene Modernisierungsankündigung: Die geplanten Maßnahmen umfassten im Wesentlichen die Anbringung einer Wärmedämmung an der Fassade, am Dach und an der Bodenplatte, den Austausch der Fenster und Türen, den Einbau leistungsfähiger Elektrostränge im Bereich des Schornsteins, die Verlegung von Leitungen unter Putz, die Veränderung des Zuschnitts der Wohnräume und des Bades, die Entfernung der von den Mietern eingebauten Gasetagenheizung und den Einbau einer neuen Etagenheizung, den Ausbau der vorhandenen Sanitärobjekte im Bad und den Einbau einer neuen Badewanne und einer neuen Dusche, eine neue Verfliesung des Bodens und die Herstellung von Anschlüssen für eine Spülmaschine bzw. eine Waschmaschine, die Errichtung eines Wintergartens mit Durchbruch zur neu entstehenden Wohnküche, die Entfernung der Drempelwände, den Ausbau des Spitzbodens über dem Obergeschoss, die Herstellung einer Terrasse, den Abriss eines Anbaus an der Gartenseite des Hauses (Veranda), die Herausnahme des Bodens im Hauswirtschaftsraum, die Tieferlegung des Bodenniveaus, die Einbringung einer neuen Treppe sowie Instandsetzungsmaßnahmen an den Fenstern, der Klingel- und Schließanlage, den Innentüren, den Kaltwasserleitungen, der Treppen zum Obergeschoss und am Abwasseranschluss. Infolge dieser Modernisierungsmaßnahmen sollte die Miete von bisher 463,62 Euro auf 2.149,99 Euro monatlich erhöht werden.

Der Bundesgerichtshof (BGH VIII ZR 28/17) stoppte die „Modernisierung“ und stellte klar: Eine Modernisierungsmaßnahme zur Energieeinsparung oder Wohnwerterhöhung oder Verbesserung der allgemeinen Wohnverhältnisse zeichnet sich dadurch aus, dass sie einerseits über die bloße Erhaltung des bisherigen Zustands hinausgeht. Andererseits darf sie die Mietsache aber nicht so verändern, dass etwas Neues entsteht.
Das sei aber hier der Fall. Die Durchführung der geplanten Baumaßnahme sei so weitreichend, dass sie den Charakter der Mietsache grundlegend verändern würde. Sie beschränkt sich nicht auf eine Verbesserung des vorhandenen Bestandes, sondern sollte dazu führen, dass das Reihenhaus unter Veränderung seines Grundrisses weitere Räume und einen anderen Zuschnitt der Wohnräume und des Bades erhält. Außerdem sollte eine neue Terrasse gebaut und ein Anbau abgerissen werden. Bei solch weitreichenden Maßnahmen könne beim besten Willen nicht von einer bloßen Verbesserung der Mietsache im Sinne einer nachhaltigen Erhöhung des Wohnwertes oder einer dauerhaften Verbesserung der allgemeinen Wohnverhältnisse gesprochen werden.

Siebenkotten: „Es ist keine Verbesserung der Wohnung, wenn etwas völlig Neues geschaffen werden soll. Das ursprünglich angemietete Reihenhaus hätte nach der geplanten Baumaßnahme nichts mehr mit dem umgebauten Reihenhaus zu tun gehabt. Das müssen sich Mieter nicht gefallen lassen.“