Justizminister Maas legt Referentenentwurf zu weiteren Mietrechtsänderungen vor

„Wir begrüßen, dass Bundesjustizminister Heiko Maas jetzt einen konkreten Referentenentwurf zur Lösung wichtiger Mietrechtsfragen vorlegt. Die Reformvorschläge zum Mieterhöhungsrecht auf die ortsübliche Vergleichsmiete oder nach einer Modernisierung, die Regelungen zur Wohnfläche und zur Kündigung wegen Zahlungsverzugs sind gut, aber noch lange nicht gut genug. Hier besteht an vielen Stellen noch Nachbesserungsbedarf“, kommentierte der Bundesdirektor des Deutschen Mieterbundes (DMB), Lukas Siebenkotten, den Gesetzentwurf aus dem Bundesjustizministerium. „Unakzeptabel ist die Bestimmung, dass ein altengerechter Umbau der Wohnung als Modernisierung behandelt wird und damit zu einer Mieterhöhung führen soll.“  

Wohnfläche: Bei Mieterhöhungen auf die Vergleichsmiete oder nach einer Modernisierung und bei Betriebskostenabrechnungen soll künftig immer die tatsächliche Wohnfläche entscheidend sein, nicht mehr eine um bis zu 10 Prozent davon abweichende, im Zweifel größere Fläche (Toleranzgrenze).
Siebenkotten: „Diese Regelung ist überfällig und wurde von uns seit Jahren gefordert. Richtigerweise muss dann aber auch gelten, dass eine bei Vertragsabschluss falsche und überhöht festgelegte Wohnfläche einen Mangel darstellt. Die geplante Neuregelung, dass im Regelfall erst bei einer Flächenabweichung von mehr als 10 Prozent von einem Mangel ausgegangen werden kann, ist widersprüchlich und erschwert die Anwendung der Mietpreisbremse. Hier brauchen wir eine einheitliche Regelung.“  

Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete: Der Vergleichszeitraum für die ortsübliche Vergleichsmiete soll sich künftig auf 8 Jahre statt bisher 4 Jahre erstrecken. Dann fließen in die Vergleichsmiete alle Vertragsabschlüsse und Mieterhöhungen der letzten 8 Jahre ein. Der qualifizierte Mietspiegel, der nach wissenschaftlichen Kriterien erstellt wurde, wird aufgewertet. Es gibt jetzt klare Vorgaben für den qualifizierten Mietspiegel und die Vermutung, dass die Vorgaben erfüllt sind, wenn die zuständige Behörde (Stadt) und die Interessenverbände von Mietern und Vermietern den Mietspiegel als qualifiziert anerkannt haben. Außerdem wird der qualifizierte Mietspiegel dann vor Gericht wie ein gerichtlich bestelltes Sachverständigengutachten behandelt. Über eine Rechtsverordnung sollen weitere Frage geklärt werden.
Siebenkotten: „Das sind gute Regelungen. Der qualifizierte Mietspiegel ist das sicherste und beste Begründungsmittel für Mieterhöhungen bzw. zur Überprüfung, ob Vermieter die Mietpreisbremse einhalten oder nicht. Die Verlängerung des Vergleichszeitraums ist richtig, wir fordern hier aber 10 Jahre statt der jetzt vorgeschlagenen 8 Jahre.“  

Modernisierung: Das Mieterhöhungsrecht nach einer Modernisierung wird sozialgerechter ausgestaltet, der Mieterhöhungsspielraum eingeschränkt. Künftig soll der Vermieter nach einer Modernisierung höchstens 8 Prozent (statt bisher 11 Prozent) der Modernisierungskosten auf die Jahresmiete aufschlagen dürfen. Kostet die energetische Modernisierung einer 70 Quadratmeter großen Wohnung anteilig 20.000 Euro, steigt die Miete danach höchstens noch um 1,90 Euro pro Quadratmeter statt bisher um 2,62 Euro. Neu ist auch, dass innerhalb eines Zeitraums von 8 Jahren wegen Modernisierung höchstens um 3 Euro pro Quadratmeter erhöht werden darf. Der Mieter kann sich gegenüber der Mieterhöhung auf Härtegründe berufen, wenn die neue Miete nach Modernisierung mehr als 40 Prozent seines Nettoeinkommens übersteigt.
Siebenkotten: „Wir hätten uns hier eine andere Regelung gewünscht. Mieterhöhungen nach Modernisierungen sollten ausschließlich im Rahmen der ortsüblichen Vergleichsmiete erfolgen. Für eine Übergangsfrist hätte sich eine Mieterhöhung am Erfolg der Modernisierung, das heißt am Umfang der eingesparten Heizkosten, orientieren können. Stattdessen wird jetzt nur die Möglichkeit der 11-prozentigen Umlage eingeschränkt. In diesem Fall fordern wir eine Reduzierung auf 6 Prozent der Modernisierungskosten, eine Obergrenze von 2 Euro pro Quadratmeter und die Möglichkeit eines Härteeinwandes, wenn die neue Miete mehr als ein Drittel des Nettoeinkommens ausmacht.“  

Vereinfachte Modernisierung: Völlig neu ist ein vereinfachtes Verfahren zur Berechnung der Mieterhöhung nach einer Modernisierung. Voraussetzung ist hier, dass die Kosten höchstens 10.000 Euro betragen und dass hiervon von vorn herein 50 Prozent für Erhaltungsaufwand abgezogen werden. Damit können maximal 5.000 Euro als Modernisierungskosten umgelegt werden. Bei der Modernisierungsmieterhöhung selbst werden Fördermittel nicht mehr als mietsenkend zu Gunsten der Mieter berücksichtigt. Der Mieter soll sich auch nicht auf die neue Obergrenze (3 Euro pro Quadratmeter in 8 Jahren) oder die Härtefallregelung (40 Prozent des Nettoeinkommens) berufen dürfen.
Siebenkotten: „Eine interessanter Vorschlag, den wir mittragen. Allerdings muss auch hier die Berufung auf den Härtefall (40 Prozent) möglich sein.“  

Altengerechter Umbau: Künftig ist der altengerechte Umbau einer Wohnung als „Modernisierung“ definiert mit der Folge, dass die Kosten des Umbaus mit 8 Prozent auf die Jahresmiete aufgeschlagen werden dürfen.
Siebenkotten: „Das ist nicht akzeptabel. Für eine 20- oder 30-jährige Mieterin oder einen Mieter bzw. eine junge Familie ist der altengerechte Umbau keine Wohnwertverbesserung und auch keine Modernisierung. Warum sollten sie dann die Umbaukosten zahlen müssen? Der Vermieter kann stattdessen nach dem Auszug der jungen Leute die Wohnung entsprechend umbauen und dann als altengerechte Wohnung vermieten.“  

Kündigung wegen Zahlungsverzugs: Die Folgen einer fristlosen und einer ordentlichen Kündigung wegen Zahlungsverzugs werden miteinander abgestimmt. Durch Nachzahlung der Miete kann der Mieter die Folgen der Kündigung, das heißt die Räumung, verhindern. Bisher war das nur bei der fristlosen Kündigung möglich.
Siebenkotten: „Richtig, auch das haben wir lange gefordert. Es macht keinen Sinn, denjenigen, der seine Mietschulden bis zum letzten Cent bezahlt hat, von den Folgen der fristlosen Kündigung zu verschonen, ihm aber gleichzeitig aufgrund einer ordentlichen Kündigung mit Kündigungsfrist ‚den Stuhl vor die Tür zu setzten‘, ihn zu räumen.“