DMB Bayern: Neues Wohnraumfördergesetz: erneut vertane Chance!

„Die Anpassung des Bayerischen Wohnraumförderungs- und Wohnraumbindungsgesetzes an die Lebensrealität vieler Tausend Bürger war überfällig, wir begrüßen die Erhöhung der Einkommensgrenzen ausdrücklich!“, so Monika Schmid-Balzert, Geschäftsführerin des DMB Landesverband Bayern e.V.

In Ballungsräumen verschlingen die Kosten für Mieten mittlerweile bis zu 50 Prozent des Nettoeinkommens – das ist viel zu hoch! Dazu kommt, dass die Staatsregierung seit Jahren bei der Förderung des sozialen Wohnungsbaus hinterherhinkt – mit schwerwiegenden Folgen für Wohnungssuchende mit mittleren oder geringeren Einkommen: Sie finden keinen bezahlbaren Wohnraum mehr.

Die Anhebung der Einkommensgrenzen ist aber nur eine Erweiterung bzw. Anpassung des Kreises der Bezugsberechtigten, ausreichend sozial gebundener Wohnraum steht dadurch noch lange nicht zur Verfügung! Daher muss der soziale Wohnungsbau weiter erheblich „angekurbelt“ werden und die Dauer der zukünftigen Belegungsbindung der neu zur Verfügung gestellten Wohnung verlängert werden.

„In dem Gesetz wurde durch die Erhöhung der Einkommensgrenzen der Kreis der Berechtigten erweitert, aber damit noch keine einzige Sozialwohnung mehr gebaut - Im Gegenteil: die Landesmittel für den sozialen Wohnungsbau hat die Staatsregierung im Haushaltsplan 2017/18 sogar halbiert. Nur durch ausreichend Wohnungsbau entsteht bezahlbarer Wohnraum!“, sagte Monika Schmid-Balzert.

Der DMB Landesverband Bayern hatte im Vorfeld angeregt:
- die Freibeträge für Ehe- und Lebenspartner zu belassen,
- die vorzeitige Entlassung aus der Bindung abzuschaffen oder zumindest die „Nachwirkungsfrist“ auf mindestens 15 Jahre zu verlängern und
- Mieterhöhungen bei EOF-Wohnungen zu deckeln.

Zum Hintergrund im Einzelnen:

1. Freibeträge für Ehe- und Lebenspartner

In Art. 5 Abs. II Nr. 2 des Bayerischen Wohnraumförderungsgesetzes wird für den Ansatz der Freibeträge der Kreis der Berechtigten auf Lebenspartner erweitert, gleichzeitig jedoch die Frist für die Absetzung des Freibetrags von 10 auf 7 Jahre verkürzt. Hierfür sehen wir keinen Grund und regen daher an, die Frist unverändert zu lassen.

2. Vorzeitige freiwillige Rückzahlung

In Art. 16 I des Bayerischen Wohnraumförderungsgesetzes wird die vorzeitige freiwillige Rückzahlung der Darlehen geregelt. In diesem Fall endet die Belegungsbindung bis nach Ablauf von 10 Jahren nach Rückzahlung.

Im letzten Jahrzehnt sind enorm viele Wohnungen aus der Sozialbindung gefallen. Der Soziale Wohnungsbau hinkt hinterher, nicht einmal die aus Bindung gefallenen Wohnungen können aufgefangen werden.
Derzeit enorm günstige Darlehenszinsen erleichtern die vorzeitige Rückzahlung erheblich, so dass zu befürchten steht, dass viele der neu entstehenden sozial gebundenen Wohnungen aufgrund freiwilliger vorzeitiger Rückzahlung alsbald wieder aus der Bindung fallen werden. Es ist nicht im gesamtgesellschaftlichen Sinn, die Wohnungsbindungen, die mit Steuergeldern finanziert werden, vorzeitig enden zu lassen und damit dem Investor günstigen Wohnraum zu finanzieren, ohne dass er längerfristig eine Verpflichtung eingeht.
Der DMB Landesverband Bayern e.V. regt an die vorzeitige Entlassung aus der Bindung abzuschaffen oder zumindest die „Nachwirkungsfrist“ auf mindestens 15 Jahre zu verlängern.

3. EOF und Mieterhöhungen

Der DMB Landesverband Bayern e.V. hat in der Verbändeanhörung die Gelegenheit genutzt, um auf folgenden Missstand hinzuweisen:
In der bayerischen Wohnraumförderung ist die Einstiegsmiete „gedeckelt“, so dass bei Mietbeginn eine geringere Miete als auf dem freien Markt garantiert wird. Aber: Mieterhöhungen gem. § 558 BGB sind zulässig und das Land Bayern hat keine Bremse eingebaut für Mieterhöhungen. Die Zuschüsse passen sich nicht den erhöhten Mieten an, so dass der Mieter einer geförderten Wohnung die Mieterhöhung alleine tragen muss.

Eine Beispielrechnung:
Bei EOF-Wohnungen wird in der Förderzusage die Erstvermietungsmiete festgelegt. Diese betrug im Jahr 2012 9,25 Euro. Die Mieter bekommen außerdem – je nach Höhe ihres Einkommens – zwischen 3,75 Euro und 1,75 Euro Zuschuss. Wer am wenigsten verdient, beginnt also mit einer tatsächlichen Belastung von 5,50 Euro, die mit dem höchsten Einkommen zahlen anfangs 7,50 Euro. Laut den Bayerischen Wohnungsförderbestimmungen darf die Miete - wie am freien Markt auch - nach § 558 BGB angehoben werden. Das heißt, bereits nach einem Jahr darf sie erstmals um 15 Prozent erhöht werden, dann alle drei Jahre um weitere 15 Prozent – bis zur ortsüblichen Miete. Der Zuschuss passt sich nicht an die Miethöhe an, so dass der EOF-Mieter dabei die Mieterhöhung allein aus seiner Tasche bezahlt.
Zum Vergleich: Beim München Modell Miete lag die Eingangsmiete 2012 bei 9,30 Euro, die voll vom Mieter bezahlt werden. Allerdings darf in den ersten fünf Jahren gar nicht erhöht werden, danach nur wenig, um eine an den Verbraucherpreisindex gekoppelte Höhe, das sind maximal 2 Prozent. Außerdem ist die Miete nach oben gedeckelt, so dass sie deutlich unter der ortsüblichen Miete bleibt.

Die Beispielrechnung:

Die Rechnung zeigt: Nach vier Jahren haben die meisten EOF-Mieter, nach fünf Jahren alle EOF-Mieter die München-Modell-Mieter bei der Miethöhe überholt. Obwohl die Wohnungen eigentlich für die gedacht sind, die weniger verdienen. Viele EOF-Mieter können also die Mieterhöhungen nicht stemmen.
Der DMB Landesverband Bayern e.V. regt an Mieterhöhungen bei EOF-Wohnungen zu deckeln.

Wir fordern daher Nachbesserungen: die Zuschüsse sind im Falle von Mieterhöhungen entsprechend der Mieterhöhung für die Mieter anzupassen. „ Den bedürftigen Mietern ist es nicht zumutbar, dass sie in eine geförderte Wohnung einziehen und dann dem Markt zügellos ausgeliefert werden!“
"Investoren von Sozialwohnungen dürfen beispielsweise derzeit die Mieten wie auf dem freien Markt in regelmäßigen Abständen anheben. Das hat zur Folge, dass sich selbst Mieter von Sozialwohnungen ihre Wohnung nach einigen Jahren oftmals nicht mehr leisten können. Hier muss die Staatsregierung ansetzen und viel engere Grenzen für Mieterhöhungen schaffen!

„Einmal mehr hat die Staatsregierung die Chance vertan, Mietern in EOF-Wohnungen zu helfen, indem man die Mieterhöhungen mäßigt.“ bedauert Monika Schmid-Balzert die heutige Diskussion im Parlament.