Deutschland braucht einen Masterplan für den Miet- und Sozialwohnungsbau und für neues Bauland
80.000 Sozialwohnungen erforderlich – Nur ein Drittel wird gebaut – Prognose-Studie: „Engpass Bauland – Austrocknung der Märkte droht“
Deutschland baut – viel zu wenig. Es baut zu teuer. Und viel zu oft jwd. Das Wohnen ist längst für einen guten Teil der Bevölkerung zur alles entscheidenden sozialen Frage geworden, so das Fazit des 11. Wohnungsbau-Tages. Das Verbändebündnis Wohnungsbau, das den Branchengipfel veranstaltet, forderte deshalb am Donnerstag in Berlin einen „Masterplan für den sozialen und bezahlbaren Wohnungsbau“. Ein wichtiger Punkt dabei sei die Bereitstellung von neuem Bauland. Das Angebot an Grundstücken, die aktuell und in den kommenden Jahren auf den Markt kommen, werde zunehmend rarer. Fehlendes Bauland und steigende Grundstückspreise – über kurz oder lang drohe hier sogar eine „Austrocknung des Marktes“.
Bundesweit werde im sozialen Wohnungsbau aktuell lediglich ein Drittel von dem gebaut, was tatsächlich an neuen Sozialmietwohnungen – nämlich 80.000 pro Jahr – nötig sei. In dem Thema liege ein ungeheurer sozialer Sprengstoff. Zudem müsse ein neues Wohnungsbaukonzept auch den bezahlbaren Wohnungsbau deutlich stärker in den Fokus rücken, der – ebenso wie der Bau von Sozialmietwohnungen – entscheidend für das soziale Klima im Land sei. „Das Problem des bezahlbaren Wohnens ist längst in der Mitte der Gesellschaft angekommen“, so das Verbändebündnis Wohnungsbau. Es hält den Neubau von mindestens 60.000 bezahlbaren Mietwohnungen pro Jahr für dringend erforderlich. Nur gut die Hälfte (55 Prozent) davon werde derzeit aber tatsächlich gebaut.
Beim sozialen und bezahlbaren Wohnungsbau müssten gerade der Bund und die Länder „schnell eine Strategie entwickeln und finanziell enorm nachlegen“. Und auch grundsätzlich dürfe es „nicht länger eine Wohnungsbaupolitik kurzfristiger Investitionsprogramme nach Haushalts- bzw. Kassenlage geben“.
Die Brisanz, die hinter der Wohnungsknappheit steckt, macht eine aktuelle Studie deutlich, die das Prognos-Institut auf dem Wohnungsbau-Tag präsentierte. Unter dem Titel „Wer baut Deutschland?“ machen die Wissenschaftler darin eine „Inventur zum Bauen und Wohnen 2019“.
Gerade in den gut 40 Städten, in denen die Lage auf den Wohnungsmärkten am angespanntesten ist, findet insgesamt zu wenig Wohnungsneubau statt, so das Prognos-Institut. Er verlagere sich ins Umland, bei Boomstädten in die Speckgürtel. Dies wiederum habe erhebliche Folgen für die Mobilität. Der Pendlerverkehr wachse weiter an. Das Verbändebündnis Wohnungsbau fordert daher von den Kommunen, den ÖPNV deutlich auszubauen.
Eine weitere Folge des Wohnungsmangels hat, so die Studie, unmittelbare Auswirkungen auf die Quantität und Qualität des Wohnens selbst: Die neu gebauten Wohnungen werden kleiner. So sei die durchschnittliche Wohnfläche je Neubauwohnung in den letzten sechs Jahren um rund elf Quadratmeter zurückgegangen – ein Minus von zehn Prozent.
Zudem werde die Luft für private Investoren und Projektentwickler, Wohnraum noch bezahlbar und rentabel zu bauen, immer dünner. Schuld daran seien die Preistreiber des Wohnungsbaus – allen voran hohe Grundstückskosten.
Das Prognos-Institut weist in seiner Studie nach, dass teurer werdende Baugrundstücke die Mieten erheblich nach oben treiben. Allein durch die Erhöhung der Geschossflächenzahl – also durch das Verdichten, das „Wachsen von Gebäuden nach oben“ – sei es insbesondere in Boomstädten möglich, den Anstieg der Mieten im Neubau zum Teil erheblich zu bremsen.
Ein entscheidender Engpass sei auch die Kapazität auf dem Bau: „Die Bauwirtschaft hat ihre Kapazitäten schon wieder deutlich aufgebaut. Für weitere Anpassungen braucht es nachhaltige Rahmenbedingungen. Befristete politische Maßnahmen bieten zu wenig Investitionssicherheit“, so das Verbändebündnis. Nur mit dieser Perspektive könne die Bauwirtschaft dauerhaft zusätzliche Kapazitäten aufbauen und damit das Niveau der Bautätigkeit nachhaltig sichern.
Auch das Prognos-Institut fordert in seiner Studie mehr Verlässlichkeit bei wohnungsbaupolitischen Instrumenten und beim Förderrahmen. Temporäre Impulse – wie das von der GroKo eingeführte Baukindergeld oder die lange diskutierte, immer noch nicht eingeführte Sonder-AfA auf Zeit für den Mietwohnungsbau – seien nicht geeignet, um mittel- bis langfristig die Kapazitäten zu erreichen, die der Wohnungsbau dringend brauche.
Das Verbändebündnis Wohnungsbau übte auf dem Wohnungsbau-Tag scharfe Kritik an Bund, Ländern und Kommunen: „Es passiert auf allen drei Ebenen viel zu wenig. Der Wohnungsbau kommt nur schleppend voran, weil ein beherztes politisches Zupacken fehlt.“ Dazu gehörten bei Bund und Ländern vor allem auch eine deutliche Entschlackung der Bauvorschriften und bei den Kommunen zügigere Genehmigungsverfahren durch mehr Personal und Digitalisierung in den Baubehörden.
Auch die Wissenschaftler vom Prognos-Institut schreiben der Politik klare Forderungen ins Stammbuch: „Bei neuen Maßnahmen, Gesetzen oder Förderungen sollte nicht die kurzfristige Perspektive der kommenden zwei bis vier Jahre im Fokus stehen.“ Notwendig sei vielmehr ein strategischer Blick darauf, was für die Wohnungsmärkte mittel- bis langfristig erforderlich ist. Der Wohnungsbau-Tag forderte eine Wohnungsbau-Strategie mit Perspektive und keine „politische Fahrt auf Sicht – von einem Wahltermin zum anderen“.
Die Prognos-Studie wurde vom Verbändebündnis Wohnungsbau beauftragt. In dem Bündnis haben sich sieben Organisationen und Verbände der Bau- und Immobilienbranche zusammengeschlossen – darunter der Deutsche Mieterbund (DMB) und die Industriegewerkschaft Bauen-Agrar-Umwelt (IG BAU). Ebenso der Zentralverband Deutsches Baugewerbe (ZDB), der Bundesverband deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen (GdW), der Bundesverband Freier Immobilien- und Wohnungsunternehmen (BFW), der Bundesverband Deutscher Baustoff-Fachhandel (BDB) und die Deutsche Gesellschaft für Mauerwerks- und Wohnungsbau (DGfM). Ihr gemeinsames Ziel: mehr Neubau für ein gutes und bezahlbares Wohnen in Deutschland.
