DDIV und Deutscher Mieterbund fordern Erweiterungen im Gesetzgebungsverfahren zu Berufszugangsregelungen für Immobilienverwalter

Im Vorfeld der Anhörung am Mittwoch, den 29. März zum Gesetzgebungsverfahren zu Berufszugangsregelungen für Immobilienverwalter erneuern der Dachverband Deutscher Immobilienverwalter und der Deutsche Mieterbund ihre Forderung zur Einführung eines Sachkundenachweises und einer Berufshaftpflichtversicherung auch für den Mietverwalter. Hochrechnungen zufolge entstehen finanzielle Schäden für Eigentümer und Mieter von mindestens 200 Millionen Euro.  

Gemeinsame Berechnungen des Deutschen Mieterbundes (DMB) und des Dachverbandes Deutscher Immobilienverwalter (DDIV) haben ergeben, dass von den rund 20 Millionen Betriebskostenabrechnungen im Jahr jede zweite fehlerhaft, nicht nachvollziehbar oder zu hoch ist. Laut einer BBSR-Studie aus dem Jahr 2015 werden etwa 20 Prozent aller Mietwohnungen verwaltet. Wird hierbei eine durchschnittliche Schadenhöhe von 30 Euro bei jeder zweiten Abrechnung zugrunde gelegt, entsteht dem Mieter ein jährlicher Schaden von etwa 30 Millionen Euro. Hinzu kommt, dass bei geschätzten zwei Millionen Mieterhöhungen (Vergleichsmiete/Modernisierung) etwa 30 Prozent dieser Mieterhöhungen fehlerhaft oder zu hoch sind, ergibt sich daraus ein Schaden für den Mieter von weiteren 57 Millionen Euro jährlich. Dabei legen DMB und DDIV eine Fehlberechnung von durchschnittlich 40 Euro monatlich zugrunde (480 Euro im Jahr) und sehen 20 Prozent dieser zugestellten Erhöhungen durch den Mietverwalter als gesichert an.  

Laut Statistischem Bundesamt wurden zudem im Jahr 2015 insgesamt 260.990 Prozesse zum Wohnraummietrecht angestrengt. Rund 80 Prozent dieser Prozesse gingen zu Vertragsverletzungen, Betriebskosten, Mietkautionen und Mieterhöhungen. Jedes zweite Verfahren ist nach Ansicht von DMB und DDIV unnötig und wird aus Vermieter- und Verwaltersicht verloren oder die Parteien vergleichen sich mit dem Mieter. Bei durchschnittlichen Gerichts- und Anwaltskosten von 1.000 Euro und der wiederholten Annahme, dass mindestens 20 Prozent der Fälle auf den Mietverwalter zurückzuführen sind, tritt ein weiterer jährlicher Schaden von etwa 20 Millionen Euro ein.  

Die Zahl gerichtlicher Auseinandersetzungen in wohnungseigentumsrechtlichen Fragen liegt bei über 27.000 pro Jahr. Setzt man auch hier 1.000 Euro Prozesskosten pro Verfahren an und geht davon aus das jedes zweite Verfahren unnötig ist, entstehen weitere jährliche Kosten von weit über 13 Millionen Euro.  

„Der Einschluss des Mietverwalters in das Gesetzgebungsverfahren ist zwingend geboten. Ohne Sachkundenachweis und Berufshaftpflichtversicherung werden die finanziellen Schäden für Eigentümer und Mieter weiter steigen“, ist sich Lukas Siebenkotten, Direktor des Deutschen Mieterbundes sicher. „Unsere Beratungs- und Prozessstatistik weist rund 1,1 Millionen Rechtsberatungen jährlich aus. Davon entfallen bereits heute mehr als ein Drittel auf Betriebskostenabrechnungen, Mieterhöhungsverlangen und Modernisierungsumlagen. Davon sind etwa 220.000 Beratungen auf eine fehlerhafte und unzureichende Tätigkeit des Mietverwalters zurückzuführen“, so Siebenkotten weiter.  

„Mit dem Wissen, dass auch die Mietverwaltung neben der WEG-Verwaltung keine einmalige Dienstleistung ist, sondern eine über Jahre und Jahrzehnte ausgeübte treuhänderische Tätigkeit in einem Dauerschuldverhältnis darstellt, sollte der Deutsche Bundestag auch den Mietverwalter in die Berufszugangsvoraussetzungen einschließen. Der vermietende Eigentümer und der Mieter haben ein ebenso hohes Schutzbedürfnis wie die Wohnungseigentümergemeinschaft“, stellt DDIV-Geschäftsführer Martin Kaßler fest.

Sachkunde und Weiterbildungspflicht auch für den Objektbetreuer

Einig sind sich DMB und DDIV auch darin, dass die Sachkundepflicht für die WEG- und Mietverwaltung auch auf Objektbetreuer ausgedehnt werden sollte, die buchhalterische Aufgaben übernehmen, im Instandhaltungsmanagement tätig sind oder Abrechnungen und Mietverträge ausfertigen sowie WEG-Versammlungen durchführen.  

Aufgrund der hohen Regelungs- und Erfüllungsdichte von mehr als 60 Gesetzen und Verordnungen, halten DMB und DDIV es für geboten, eine gesetzliche Weiterbildungspflicht für den gewerblichen Verwalter und den Objektbetreuer einzuführen.  

Alte-Hasen-Regel auf 10 Jahre erweitern

Erst kürzlich hat der DDIV über die Ergebnisse einer Umfrage zu schadhaften Vorverwaltungen informiert. Danach entstehen durch fehlende Sachkenntnis bei der Verwaltung von Eigentümergemeinschaften jährliche Schäden von mindestens 80 Millionen Euro. Diese steigen signifikant bei einer Langzeitbetrachtung von zehn Jahren, da dann erst ersichtlich wird, welche Maßnahmen am Objekt und im Gemeinschaftseigentum nicht oder fehlerhaft umgesetzt wurden. Dies zieht neben einem Wertverlust zusätzliche finanzielle Aufwendungen für den Wohnungseigentümer nach sich, um z.B. den Instandsetzungsstau oder unterlassene Modernisierungen nachzuholen. DDIV und Mieterbund plädieren daher für eine Ausweitung der „Alte Hasen Regel“. So sollten WEG- und Mietverwalter erst nach zehnjähriger Tätigkeit von der Sachkundenachweispflicht befreit werden und nicht bereits nach sechs Jahren wie es der Gesetzentwurf vorsieht.  

Hintergrund

Deutschlandweit gibt es 9 Millionen Eigentumswohnungen, wovon 5 Millionen vermietet werden. Hinzu kommen weitere 9 Millionen vermietete Wohnungen in Gebäuden privater Eigentümer. Die Verpflichtungen des Mietverwalters ergeben sich aus dem schuldrechtlichen Vertrag und aus dem Mietrecht. Zu seinen Aufgaben zählen u.a. die Verwaltung von Kautions- und Mietkonten, die Betriebskostenabrechnung, das Instandhaltungsmanagement, Vereinbarung und Aufbewahrung einer Kaution und der Abschluss des Mietvertrages samt Übernahmeprotokoll. Darüber hinaus müssen Mietverwalter Mieteinnahmen/Ausgaben verbuchen und Abrechnungen so an die Eigentümer vermitteln, dass diese eine Einkommenssteuererklärung erstellen können. Diese Aufgaben sind jeweils auch mit erheblichen Haftungsrisiken für den Verwalter verbunden. Die Komplexität der Tätigkeit steigt mit jeder gesetzlichen Neuregelung, zuletzt durch die Einführung der Mietpreisbremse. Der Verwalter ist verpflichtet, die ortsübliche Vergleichsmiete zu ermitteln, Kappungsgrenzen zu kennen, Mietspiegel zu deuten und den Mietpreis entsprechend zu berechnen. Weitere Haftungs- und Rechtstreitrisiken drohen hier sowohl beim Verbraucher als auch beim Verwalter. Zusätzlich erheben und verwalten Mietverwalter höchstsensible Daten der Mieter, wie z.B. über deren Bonität.  

Über den DDIV: Der Dachverband Deutscher Immobilienverwalter ist der Berufsverband der treuhänderisch und hauptberuflich tätigen Haus- und Immobilienverwalter in Deutschland. Gemeinsam mit seinen Landesverbänden vertritt der Verband über 2.200 Mitgliedsunternehmen. Diese verwalten rund 4,6 Millionen Wohnungen mit einem Wert von 536 Milliarden Euro, darunter allein 3 Millionen Eigentumswohnungen. Der DDIV tritt ein für eine nachhaltige Professionalisierung und Qualifizierung der Wohnungsverwaltung. Er setzt sich ein für einen wirksamen Verbraucherschutz, fordert einheitliche Berufszugangsregelungen und adäquate politische Rahmenbedingungen. Der Berufsverband ist ständiges Mitglied im Wohnungswirtschaftlichen Rat der Bundesregierung, im Bündnis für Bezahlbares Wohnen und Bauen und in der Bundesarbeitsgemeinschaft Immobilienwirtschaft Deutschland.  

Über den Deutschen Mieterbund: Der Deutsche Mieterbund ist die Dachorganisation für 320 örtliche Mietervereine in Deutschland. Er ist föderal aufgebaut. Die rechtlich und organisatorisch eigenständigen Mietervereine sind in 15 Landesverbänden regional zusammengeschlossen. Die Landesverbände wiederum bilden den Deutschen Mieterbund als Bundesverband. Etwa 1.300 hauptberufliche und 2.500 ehrenamtliche Mitarbeiter sind für den Deutschen Mieterbund, die Landesverbände und die örtlichen Mietervereine tätig. Der Deutsche Mieterbund ist eine überparteiliche Organisation und parteipolitisch neutral.