Bundesgerichtshof entscheidet: Mietpreisbremse in Hessen war nichtig

Die hessische Mietenbegrenzungsverordnung von November 2015, mit der die Mietpreisbremse für 16 Städte in Hessen umgesetzt werden sollte, war nichtig, entschied jetzt der Bundesgerichtshof (BGH VIII ZR 130/18). Die Landesverordnung war entgegen den bundesgesetzlichen Vorgaben nicht ordnungsgemäß begründet bzw. die Begründung war nicht veröffentlicht worden.

Das Land hat zwischenzeitlich eine neue hessische Mietenbegrenzungsverordnung mit der notwendigen Begründung erlassen und veröffentlicht. Sie ist am 28. Juni 2019 in Kraft getreten und gilt jetzt für 31 Gemeinden.

„Die Entscheidung des Bundesgerichtshofs ist eine Ohrfeige für den Bundesgesetzgeber, der unnötig hohe formale Hürden für die Einführung der Mietpreisbremse festgelegt hat und eine Ohrfeige für die hessische Landesregierung, die 2015 eine Verordnung ohne die erforderliche Begründung und ohne eine Veröffentlichung der Begründung erlassen hat. Folge ist, dass es zwischen November 2015 und Juni 2019 in Hessen keine Mietpreisbremse gab“, kommentierte der Präsident des Deutschen Mieterbundes (dmb) Lukas Siebenkotten die aktuelle BGH-Entscheidung.

Der Bundesgesetzgeber hat 2015 die Mietpreisbremse eingeführt, wonach bei der Wiedervermietung einer Wohnung der Vermieter im Regelfall höchstens eine Miete fordern darf, die 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt. Diese Mietpreisbremse gilt aber nur für Gebiete mit angespannten Wohnungsmärkten. Die wiederum müssen von den Ländern mit einer Rechtsverordnung festgelegt werden. Die Verordnung zur Einführung der Mietpreisbremse muss aber begründet werden, so steht es ausdrücklich im Gesetz (§ 556d Abs. 4 BGB): „Aus der Begründung muss sich ergeben, aufgrund welcher Tatsachen ein Gebiet mit einem angespannten Wohnungsmarkt im Einzelfall vorliegt. Ferner muss sich aus der Begründung ergeben, welche Maßnahmen die Landesregierung …. ergreifen wird, um Abhilfe zu schaffen.“

Aus Sicht des Deutschen Mieterbundes ist diese Begründungsverpflichtung eine „Schikane“ mit der die Einführung und Anwendbarkeit der Mietpreisbremse unnötig erschwert wird. Siebenkotten: „Die Mietpreisbremse war bei CDU/CSU von Anfang an ein ungeliebtes Kind. Die Union hat mit zahlreichen Ausnahmentatbeständen und der Begründungsverpflichtung dafür gesorgt, dass die Mietpreisbremse nicht so greift wie von uns gewünscht. Bei anderen Verordnungen, die die Länder in Gebieten mit angespannten Wohnungsmärkten erlassen können, beispielsweise zur Begrenzung der Mietsteigerungen (Kappungsgrenze), zur Bekämpfung der Zweckentfremdung oder zur Verlängerung der Kündigungssperrfristen nach einer Umwandlung ist noch nie eine Begründung im Gesetz gefordert worden.“

Aber auch die Hessische Landesregierung muss sich den Vorwurf gefallen lassen, die Begründungsverpflichtung jahrelang ignoriert und erst vier Jahre später eine wirksame Verordnung verabschiedet zu haben.

Der Mieterbund-Präsident fordert, die Mietpreisbremsenregelungen zu verlängern und nachzubessern. Vorschläge der ehemaligen Bundesjustizministerin Katharina Barley lägen auf dem Tisch.

Siebenkotten: „Die Mietpreisbremse muss jetzt um fünf Jahre verlängert werden, sonst fallen die Mieterschutzvorschriften im nächsten Jahr ersatzlos weg. Wichtig ist aber auch, dass die Voraussetzungen für die Begründung von Landesverordnungen deutlich abgesenkt werden. Es darf nicht wieder passieren, dass Regelungen, die vom Bund und von den betreffenden Ländern gewollt sind, aus formalen Gründen für unwirksam erklärt werden. Dies führt zu hohen Rechtsunsicherheiten vor Ort. Daneben müssen endlich Ausnahmetatbestände, wie zum Beispiel die Vormiete, abgeschafft werden und es ist klarzustellen, dass bei einem Verstoß des Vermieters gegen die Mietpreisbremse der überhöhte Anteil der Miete vom Vertragsabschluss an zurückzuzahlen ist.“