BGH hebt Räumungsklage gegen 97-jährige Mieterin auf

„Die Entscheidung ist richtig und gerecht. Es kann nicht sein, dass eine 97-jährige demenzkranke Mieterin fristlos gekündigt wird und ihre Wohnungs räumen soll, weil ihr Betreuer den Vermieter mehrfach schwer beleidigt hat“, kommentierte der Bundesdirektor des Deutschen Mieterbundes (DMB), Lukas Siebenkotten, das heute ergangene Urteil des Bundesgerichtshofs (BGH VIII ZR 73/16).  

Die Karlsruher Richter erklärten, dass bei einer fristlosen Kündigung eine Gesamtabwägung des Einzelfalls erfolgen müsse, dazu gehörten insbesondere auch schwerwiegende persönliche Härtegründe auf Seiten des Mieters.
Die 97-jährige Mieterin hatte 1955 bzw. 1963 eine Einzimmerwohnung und eine Dreizimmerwohnung im gleichen Haus angemietet. Aufgrund ihrer Demenzerkrankung ist die Mieterin bettlägerig und steht unter Betreuung. Ihr Betreuer bewohnt die Einzimmerwohnung und hält sich tagsüber überwiegend in der Wohnung der Mieterin auf. Im Zuge verschiedener Auseinandersetzungen beleidigte der Betreuer der Mieterin den Vermieter per Email „auf entwürdigende und verachtende Weise“, so das Landgericht München (I 14 S 16950/15) als Vorinstanz. Die 97-jährige Mieterin müsse sich die Beleidigungen ihres Betreuers zurechnen lassen, da sie ihm die Einzimmerwohnung zur Verfügung gestellt hatte und er sich tagsüber in ihrer Wohnung aufhielt. Das Landgericht betonte zwar, dass die Mieterin aufgrund ihrer geistigen und körperlichen Verfassung und ihrer Abhängigkeit vom Verhalten ihres Betreuers in hohem Maße schutzwürdig sei. Bei der fristlosen Kündigung – wie hier – dürften aber Billigkeitserwägungen unter Berücksichtigung von Härtegründen keine Rolle spielen. Anderenfalls wäre der Vermieter praktisch schutzlos gestellt und der Betreuer erhielte einen Freibrief für weitere Beleidigungen.  

Das sieht der Bundesgerichtshof anders und hob die Entscheidung des Landgerichts München auf. Das Gesetz schreibe ausdrücklich eine Abwägung der beiderseitigen Interessen der Mietvertragsparteien und eine Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls vor. Bei drohenden schwerwiegenden Gesundheitsbeeinträchtigungen oder Lebensgefahr seien die Gerichte zudem verfassungsrechtlich gehalten, diesen Gefahren bei der Abwägung der widerstreitenden Interessen hinreichend Rechnung zu tragen. Die Gesamtabwägung im Rahmen der fristlosen Kündigung könne dazu führen, dass ein wichtiger Grund für eine außerordentliche Kündigung wegen besonders schwerwiegender persönlicher Härtegründe auf Seiten des Mieters trotz einer erheblichen Pflichtverletzung nicht vorliege.  

In einem neuen Verfahren ist jetzt zu klären, ob die Mieterin auf die Betreuung in ihrer bisherigen häuslichen Umgebung angewiesen ist und beim einem Wechsel der Betreuungsperson oder einem Umzug schwerwiegende Gesundheitsschäden zu befürchten sind.